Stanovanjska najemna razmerja

Natisni

Najemno stanovanje po stanovanjskem zakonu je:

Lastnik stanovanja odda stanovanje v najem s sklenitvijo najemne pogodbe.

Če lastnik odda celotno stanovanje ali del stanovanja, sklene najemno pogodbo:

Najemodajalec neprofitnega stanovanja im pravico vsakih pet let od najemnika zahtevati, da predloži dokazila o izpolnjevanju pogojev za pridobitev neprofitnega stanovanja. Če najemnik ni več upravičen do neprofitnega stanovanja, se najemna pogodba lahko spremeni v najemno pogodbo za tržno stanovanje.

Obvezne sestavine najemne pogodbe:

Lastnik mora skleniti aneks k najemni pogodbi na zahtevo najemnika, če se število oseb poveča za eno ali več oseb, ki jih mora najemnik preživljati po zakonu, za vse ostale osebe pa le, če je glede na število oseb stanovanje po velikosti še primerno.

Obveznosti lastnika stanovanja – najemodajalca:

Obveznosti najemnika stanovanja:

Najemnik, ki mu je bilo stanovanje dano v najem za določen čas, mora najmanj 30 dni pred potekom tega časa pridobiti od lastnika odobritev podaljšanja najemne pogodbe s sklenitvijo aneksa k najemni pogodbi, sicer mor izprazniti stanovanje oseb in stvari v pogodbenem roku, razen če najemna pogodba ne določa drugače.

Najemnik stanovanja ne sme spreminjati stanovanjskih prostorov ter vgrajene opreme ter opravljati koristnih vlaganj oziroma izboljšav v stanovanju brez predhodnega pisnega soglasja lastnika.

Lastnik ne more odreči najemniku soglasja, če so skupaj izpolnjeni naslednji pogoji:

Ob izselitvi iz stanovanja ima najemnik pravico do povrnitve neamortiziranega dela koristnih in potrebnih vlaganj v stanovanje, ki jih je opravil v soglasju z lastnikom, če se z njim ne dogovori drugače.

Pravice najemnika stanovanja:

Če ni dogovorjeno drugače, lahko najemnik odpove najemno pogodbo vselej, ne da bi za to navajal razloge, če o tem pisno obvesti lastnika, z 90 dnevnim odpovednim rokom.

Lastnik lahko odpove najemno pogodbo zaradi naslednjih krivdnih razlogov:

  1. če najemnik oziroma osebe, ki z njim stanujejo, z načinom uporabe stanovanja povzročajo večjo škodo na stanovanju ali skupnih delih stanovanjske ali večstanovanjske stavbe;
  2. če najemnik opravlja v stanovanju dejavnost brez dovoljenja ali v nasprotju z dovoljenjem;
  3. če najemnik ne vzdržuje stanovanja;
  4. če najemnik ne plača najemnine ali stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine v roku, ki ga določa najemna pogodba, če rok ni določen pa v 60 dneh od prejema računa;
  5. če najemnik ali osebe, ki z njim stanujejo, z načinom uporabe stanovanja pogosto grobo kršijo pravila sosedskega sožitja ali huje motijo druge stanovalce pri njihovi mirni uporabi stanovanja;
  6. če najemnik izvršuje ali izvrši v stanovanju in vgrajeni opremi spremembe brez poprejšnjega soglasja lastnika;
  7. če stanovanje več kot 60 dni v obdobju treh mesecev uporablja poleg najemnika oseba ali več oseb, ki niso navedene v najemni pogodbi in če najemnik za to ni pridobil soglasja lastnika;
  8. če najemnik odda najeto stanovanje v podnajem brez soglasja lastnika;
  9. če najemnik lastniku ne dopusti vstopa v stanovanje;
  10. če najemnik brez upravičenih razlogov ne prevzame stanovanje oziroma ne prične prebivati v stanovanju v 30 dneh po sklenitvi najemne pogodbe;
  11. če so najemnik in osebe, navedene v najemni pogodbi, nehale uporabljati stanovanje in brez presledka več kot tri mesece niso stanovale v njem;
  12. če posreduje lažne podatke, ki so osnova za pridobitev pravice do subvencionirane najemnine v skladu s 121. členom tega zakona.

Najemne pogodbe ni mogoče odpovedati s tožbo, če lastnik ni predhodno pisno opozoril najemnika, ki krši najemno pogodbo.
Opomin mora vsebovati kršitev in način odprave odpovedanega razloga ter primeren rok za odpravo odpovedanega razloga, ki ne sme biti krajši od 15 dni.

Sprememba lastnika stanovanja ne vpliva na obstoječa najemna razmerja. Vsakokratni pridobitelj lastninske pravice na stanovanju vstopi v pravni položaj najemodajalca.

Če najemnik stanovanja umre, mora lastnik stanovanja skleniti najemno pogodbo pod istimi pogoji z zakoncem najemnika ali z osebo, s katero je živel v zunajzakonski skupnosti oziroma z enim od ožjih družinskih članov, če je v času najemnikove smrti dejansko prebival v stanovanju, imel v tem stanovanju prijavljeno stalno prebivališče ter bil naveden v najemni pogodbi. Zahteva za sklenitev pogodbe mora biti podana lastniku v pisni obliki v 90 dneh po smrti najemnika.
Če se ožji družinski člani ne sporazumejo o tem, kdo bo sklenil najemno pogodbo, odloči sodišče v nepravdnem postopku.

Če se zakonska zveza razveže, se lahko prejšnja zakonca sporazumeta o tem, kdo od njiju ostane ali postane najemnik stanovanja, drugi zakonec pa se iz stanovanja izseli. Če se prejšnja zakonca ne moreta sporazumeti, odloči o sporu na zahtevo enega od njiju sodišče v nepravdnem postopku, pri čemer sodišče upošteva predvsem njune stanovanjske potrebe ter potrebe njunih otrok. Prejšnji zakonec, ki po sodni odločbi ne ostane ali ne postane najemnik stanovanja, se mora iz stanovanje izseliti v roku, ki ga določi sodišče v skladu s 112. členom tega zakona.

Če najemnik neprofitnega stanovanja, ki ga oddaja občina, država, javni stanovanjski sklad ali neprofitna stanovanjska organizacija, trajno zapusti to stanovanje zaradi nastanka nove družine ali ob preselitvi v drugo stanovanje zunaj kraja bivanja, zaradi trajnega odhoda v dom za starejše ali oskrbovano stanovanje, sklene lastnik najemno pogodbo brez javnega razpisa z enim od ožjih družinskih članov, ki ob izselitvi najemnika prebiva v stanovanju, ima v njem prijavljeno stalno prebivališče, je naveden v najemni pogodbi in v primeru, da uporabniki izpolnjujejo pogoje za dodelitev neprofitnega stanovanja v najem.

Oseba, ki uporablja stanovanje, pa z lastnikom ni sklenila najemne pogodbe oziroma ni podaljšala najemne pogodbe, sklenjene za določen čas, uporablja stanovanje nezakonito, zato lahko lastnik kadarkoli vloži tožbo na izpraznitev stanovanja, sodišče pa določi rok za izselitev, ki ne sme biti krajši kot 60 dni in ne daljši od 90 dni.

Stanovanjski zakon je določil tudi predkupno pravico in sicer za najemnika – prejšnjega imetnika stanovanjske pravice, ki mu je bilo stanovanje dano v najem za nedoločen čas. Le – ta ima predkupno pravico na stanovanju, če predkupne pravice ne uveljavlja solastnik v primerih, ki jih določa zakon.

Če najemnik ponudbe o prodaji stanovanje ne izkoristi, mora etažni lastnik ponudbo o prodaji stanovanja posredovati etažnim lastnikom te večstanovanjske stavbe, če imajo po določbi SPZ predkupno pravico, občini oziroma občinskemu stanovanjskemu skladu, na območju katerega se stanovanje ali stanovanjska stavba nahaja in Stanovanjskemu skladu Republike Slovenije (predkupnim upravičencem) in sicer po naštetem vrstnem redu.

Stanovanjski zakon tudi določa, da mora lastnik, ki namerava prodati stanovanje, stanovanje ponuditi po pošti s povratnico ali z vlogo po sodišču naprodaj predkupnemu upravičencu in mu sporočiti ceno ter druge prodajne pogoje. Če je v ponudbi pogoj, da je treba celotno ceno ali del cene izplačati v gotovini, ima izjava o sprejemu ponudbe učinek le, če se hkrati izroči ali položi pri sodišču znesek, ki je zahtevan v ponudbi. Če predkupni upravičenec v 60 dneh od prejema ponudbe ne izjavi, da ponudbo sprejema, lahko proda ponudnik stanovanje v etažni lastnini drugemu, vendar samo pod enakimi ali za kupca manj ugodnimi pogoji. Pogodbo, sklenjeno s tretjo osebo, je dolžan ponudnik predložiti na vpogled predkupnemu upravičencu v roku osmih dni od overitve pogodbe.